Золотая виза Греции: ВНЖ при покупке недвижимости

Золотая виза Греции (Golden Visa) — государственная программа, позволяющая гражданам стран, не входящих в Европейский союз, получить вид на жительство в Греции при осуществлении инвестиций в недвижимость, соответствующих требованиям законодательства.

Программа представляет интерес для иностранных покупателей, которые рассматривают приобретение недвижимости в Греции для личного проживания, отдыха или долгосрочных инвестиций.

Золотая виза Греции в 2026 году: условия получения

Основные положения программы регулируются статьёй 100 Миграционного кодекса Греции (закон № 5038/2023) с изменениями, внесёнными законом № 5100/2024, а также последующими нормативными актами.

Минимальная стоимость недвижимости зависит от региона и категории инвестиции.

Недвижимость от €400 000

Для полуострова Халкидики и большинства других регионов Греции стандартный минимальный порог инвестиций составляет €400 000.

При стандартной покупке необходимо учитывать следующие требования:

• Инвестиция должна осуществляться в один объект недвижимости.
• Для готового объекта или недвижимости с выданным разрешением на строительство минимальная площадь основных помещений составляет 120 м².
• Объект и сделка должны соответствовать дополнительным требованиям законодательства.

Недвижимость от €800 000

Повышенный минимальный порог инвестиций €800 000 действует в следующих регионах:

• Аттика, включая Афины.
• Региональная единица Салоники.
• Миконос и Санторини.
• Острова с населением более 3 100 человек по данным последней переписи.

Для стандартных инвестиций здесь также действуют требования к приобретению одного объекта и минимальной площади основных помещений 120 м².

Золотая виза от €250 000 — специальные категории

В определённых случаях законодательство Греции предусматривает возможность получения Golden Visa при инвестициях от €250 000.

К таким случаям относятся, в частности:

1. Изменение назначения недвижимости на жилое.

Приобретение объекта, основные помещения которого переводятся в жилую категорию в соответствии с установленными законодательством условиями.

Изменение назначения должно быть завершено до подачи заявления на ВНЖ. Для этой категории предусмотрены специальные требования к объекту и подтверждающим документам.

2. Восстановление охраняемых исторических зданий.

Приобретение недвижимости, имеющей соответствующий охраняемый статус и подлежащей реставрации или восстановлению.

Для этой категории действуют специальные обязательства, связанные с восстановительными работами и дальнейшим распоряжением объектом.

В предусмотренных законом специальных случаях минимальная площадь 120 м² не требуется.

Важно: обычная покупка квартиры или дома стоимостью €250 000 на Халкидиках сама по себе не даёт права на получение Golden Visa по действующим стандартным условиям.

Важная информация: повышение налога на покупку недвижимости в Греции в 2027 году

Планируете покупку недвижимости в Греции для получения Золотой визы? Сейчас особенно важно учитывать предстоящие изменения налогообложения.

Правительство Греции объявило о планах повысить налог на передачу жилой недвижимости для определённых категорий покупателей из стран, не входящих в Европейский союз, с 3% до 15% (с учётом муниципального сбора эффективная ставка увеличится с 3,09% до 15,45%).

Планируемая дата введения новых правил — 1 июля 2027 года.

Насколько может увеличиться стоимость покупки?

Например, при налогооблагаемой стоимости недвижимости €400 000:

• Налог по действующей ставке 3,09% — €12 360.
• Налог по предлагаемой ставке 15,45% — €61 800.
• Потенциальное увеличение расходов — €49 440.

Почему стоит начать подготовку к покупке сейчас?

Если вы рассматриваете получение Golden Visa через приобретение недвижимости на Халкидиках, рекомендуем не откладывать поиск подходящего объекта.

Подбор недвижимости, юридическая проверка, подготовка документов и оформление сделки требуют времени.

Покупка до вступления новых налоговых правил в силу может позволить существенно сократить расходы.

Dionisiou Real Estate поможет вам подобрать недвижимость на Халкидиках с учётом требований программы Golden Visa и организовать подготовку сделки совместно с профильными специалистами.

Свяжитесь с нами уже сейчас, чтобы обсудить доступные объекты и возможности покупки на действующих условиях.

Важно: по состоянию на октябрь 2026 года повышение налога объявлено правительством Греции, но окончательные законодательные положения ещё требуют подтверждения. Предусматриваются исключения, в частности для отдельных категорий долгосрочных резидентов и лиц греческого происхождения. Указанные расчёты являются примером и не учитывают другие расходы на покупку. Применимость новых правил к конкретной сделке необходимо уточнять у греческого налогового консультанта.

Какие права предоставляет Golden Visa

При выполнении установленных требований инвестор может получить вид на жительство сроком на пять лет с возможностью последующего продления.

Программа предусматривает:

• Право проживания в Греции на основании действующего разрешения.
• Возможность краткосрочных поездок в другие страны Шенгенской зоны в пределах применимых правил.
• Возможность оформления ВНЖ для определённых членов семьи при соблюдении установленных условий.
• Возможность продления разрешения при сохранении необходимых оснований.

Golden Visa не предоставляет права на трудоустройство по найму в Греции и не является разрешением на работу в других государствах Европейского союза.

Само по себе получение Golden Visa также не гарантирует приобретения греческого гражданства.

Можно ли сдавать недвижимость в аренду?

Для недвижимости, используемой в рамках программы Golden Visa, действуют специальные ограничения.

В частности, законодательство запрещает использование соответствующих объектов для краткосрочной аренды в рамках экономики совместного пользования, включая типичные схемы посуточного размещения через онлайн-платформы.

Возможность долгосрочной аренды и другие способы использования объекта необходимо оценивать с учётом конкретной инвестиционной категории и действующих ограничений.

Продление Золотой визы

Первоначальный срок действия разрешения составляет пять лет.

Продление возможно при соблюдении применимых законодательных требований, включая сохранение необходимых инвестиционных оснований.

Продление не происходит автоматически: необходимо пройти установленную административную процедуру и предоставить требуемые документы.

Как оформить Golden Visa в Греции

Процесс обычно включает следующие этапы:

1. Выбор недвижимости, соответствующей инвестиционным требованиям.
2. Юридическую проверку объекта и условий сделки.
3. Подготовку необходимых документов и оформление покупки.
4. Регистрацию права собственности и получение предусмотренных законом подтверждений.
5. Подготовку и подачу заявления на вид на жительство.
6. Выполнение необходимых административных процедур, включая предоставление биометрических данных, если это требуется.

Конкретный перечень документов и порядок действий зависят от инвестиционной категории, обстоятельств заявителя и действующих административных требований.

Покупка недвижимости на Халкидиках с Dionisiou Real Estate

Dionisiou Real Estate специализируется на продаже недвижимости на полуострове Халкидики, включая Кассандру, Ситонию и другие популярные районы региона.

Мы помогаем иностранным покупателям подобрать квартиры, дома, виллы и другие объекты с учётом бюджета, предпочтений и целей приобретения.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в рамках программы Golden Visa, мы поможем организовать поиск подходящих предложений и взаимодействие с профильными юридическими специалистами для проверки соответствия объекта требованиям программы.

Свяжитесь с Dionisiou Real Estate, чтобы обсудить покупку недвижимости на Халкидиках.

Важная информация

Покупка недвижимости не гарантирует автоматического получения вида на жительство в Греции.

Решение о выдаче ВНЖ принимается компетентными государственными органами на основании действующего законодательства и представленных документов.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед покупкой недвижимости с целью получения Golden Visa необходимо проверить актуальные условия программы с квалифицированным греческим юристом.

Последнее редакционное обновление: октябрь 2026 года.